EHM Grup Yönetim Kurulu Başkanı Emre Hidayet Mert tarafından yapılan açıklamada, Kahramanmaraş merkezli depremin ardından kira fiyatlarında fahiş artışlarla ilgili şikayetlerin giderek artmaya başladığını söyledi.
Konuyla ilgili ise fırsatçılık peşinde koşanların pişman olacağı bir sürecin başlayacağını ifade eden Mert, “Ankara, Mersin ve İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde ‘ara zam’ isteyen ev sahipleri eski kiracılarına ‘ya fiyatı artır ya da evden çık’ baskısı yapıyor. Bakanlar ise, fahiş kira artışıyla karşılaşan vatandaşlara karakollardan 112'ye kadar her platformdan şikayette bulunmaları çağrısı yaparak, olağanüstü hal yetkisi kullanacakları uyarısında bulunuyor” dedi.
Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan'ın sık sık gündeme getirdiği fahiş kira artışlarına karşı Çevre, Adalet ve Ticaret Bakanlıkları ve ilgili kurumların çok yönlü bir çalışma yürüttüğünü dile getiren Emre Hidayet Mert, “ Konutlarda kira artış oranlarına getirilen yüzde 25'lik sınır 11 Haziran 2002-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerini kapsıyor. Temmuz ayında yüzde 25'lik sınır yeniden uzatılacak. Fahiş kira artışı yapan ev sahiplerine de hapis ve para cezası uygulanacak.
Türk Ceza Kanunu'nda yapılacak düzenlemeyle fahiş kira artışı yapan ev sahiplerine hapis ve para cezası uygulanacak. Kentlerde bölge bölge konutların yaşı, büyüklüğü ve niteliğine göre değeri belirlenecek. Kira, tahliye davalarında 1 Eylül itibarıyla arabulucuya gidilecek” diye konuştu.
EHM Grup Yönetim Kurulu Başkanı Emre Hidayet Mert, depremin ardından gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve ev sahibi hakları konusunda merak edilen bazı soruların yanıtlarını ise şöyle açıkladı:
“1- Ev sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Bir yıllık kira sözleşmesi bitince "süre bitti" diyerek evden, iş yerinden çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibi kiracıyı 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.
2- Kiracı hangi durumlarda ev sahibine tazminat davası açabilir?
"Gereksinim" nedeniyle tahliye edilen konutun başkasına kiraya verilmesi halinde kiracıya ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğar. Borçlar Kanunu'nun yeniden kiralama yasağı başlıklı maddesine göre, 3 yıl süreyle kiralama yasağı hem gereksinim hem de yeniden inşa, imar amaçlı tahliyeler için geçerlidir. Gereksinim nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren 3 yıl boyunca haklı neden yoksa sadece kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Borçlar Kanunu 355/2. Maddesinden farklı olarak kiraya veren kira parasını artıramaz. Taşınmazda herhangi bir inşa veya imar yapılmamış taşınmaz kira değerinde bir artış meydana gelmemiştir.
3- Ev sahibi konutta elektrik tesisatı yenileme gibi kapsamlı bir tadilat gerekçesiyle kiracıyı çıkarabilir mi?
4- Borçlar Kanunu uyarınca yeniden inşa ve imar amaçlı boşaltılan taşınmazlarda bu işlemler bittikten sonra öncelikle aynı kiracıya teklif götürülür. Ev sahibi taşınmazı başkasına kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzerde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Normalde TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25'le sınırlandırıldı. Buna göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen sözleşmelerde kiracıya yüzde 25'in üzerinde zam yapılamıyor.
5- Ev sahibi kira sözleşmesi 5 yılı aşan kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren Borçlar Kanunu 347. Maddesi gereği kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarabilmesi için on yıllık sürenin geçmesi gerekir. Ancak, beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla tespitini talep edebilir. Bu noktada kira bedeli hakim tarafından emsal bedellere göre tespit ediliyor.
6- Ev sahibi kiracıyı "kendim oturacağım" diyerek çıkarabilir mi?
Kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma söz konusu olmazsa ev sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. Davada ihtiyacın gerçek olduğunun saptanması beklenir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.
7- Kirasını düzenli ödemeyen, yasal artışı yapmayan kiracı nasıl çıkarılır?
Borçlar Kanunu'nun ikinci maddesine göre kiracı kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapmaması durumunda icra takibi başlatılarak borçluya tebligat gönderilir. Tebligatın ardından bir ay içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir. Ev sahibi her yeni kira sözleşmesinde yasalar kapsamında belirlenen sınır oranında zam yapabilir. Ev sahibi kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Evde oturmak isteyen kiracının yasal çerçevelerde zammı kabul etmesi gerekir.
8- Kiraya yıl içinde ara zam yapılabilir mi? Yüksek kira isteyen ev sahibi nereye şikayet edilir?
Kiralık mülklerde yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir defa olmak üzere gerçekleşir. Kiralara yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın TÜFE'sine göre belirlenir. (Yüzde 25 sınırı geçici bir uygulama) Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz. Tüketici danışma hattı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili bütün kamu kurum ve kuruluşlarına şikayet edilebilir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir, dava açılabilir.
9- Kiracı otururken evin satılması durumunda süreç nasıl işleyecek?
Yasa gereği yeni mülk sahibi kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa tapu devri sonrası bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir. Kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyle kiracı 6 ay içinde evi boşaltmak durumundadır. Borçlar Kanunu 310. Maddesine göre yeni ev sahibi eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olur. Yeni yeni ev sahibi kirayı istediği gibi artıramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak evi boşaltabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerinde 10 yıllık süre geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak çıkabilir. Aksi halde ev sahibi tarafından çıkarılamaz.
10- Fahiş kira artışlarına karşı bir tavan uygulama getirebilir mi?
İlgili bakanlıklar kiralık konut ve gayrimenkul satışların gerçek değerin üzerinden beyan edilmesi ve vergilendirilmesi amacıyla yoğun bir çalışma yürütüyor. Emlakçı odaları ile vergi daireleri bu konuda işbirliği yaparak vergi kaybı ve kayıt dışılığı önlemeyi amaçlıyor. Sektör temsilcileri kirada fırsatçılığın son bulması için geçici olarak zam sınırlaması, tavan getirilmesini istiyor. Ayrıca, beş yılı dolan kiracılardan rayiç bedel isteme süresinin 8 yıla çıkarılması da talepler arasında yer alıyor.
KİRACIYA OĞLUM GELECEK YALANI
Borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Kanunu'na göre piyasada afet döneminde "darlık yaratıcı, dengeyi ve serbest rekabeti bozcu, tüketicinin mallara ulaşımını engelleyici faaliyetlerde" bulunması suç teşkil ediyor. Ev sahibinin kiracıyı "kendim oturacağım" diyerek çıkarabilmesi için ihtiyacının gerçek olduğunu ispatlaması için sulh mahkemesinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor.
Kira sözleşmesi bitse dahi kiracının evi boşaltması talep edilemez. Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra bildirimde bulunularak sözleşmeyi feshedip kiracının tahliyesi istenebilir. "Oğlum oturacak" diyerek kiracıyı çıkaran daireyi 3 yıl kiraya veremez. Kiracılar, bu koşulla çıkarıp 2 ay sonra kiraya veren ev sahiplerinden 1 yıllık kira kadar tazminat, taşınma masrafı alabilir.
ÜÇ ALTERNATİF
Kira artışına yasal fren çalışması Adalet Bakanlığı koordinasyonunda ilgili bakanlıkların katkılarıyla yürütülüyor. Kira artışları konusunda yapılacak yasal düzenlemeyle "hapis, adli para ya da para cezası" olmak üzere 3 alternatif üzerinde çalışma yürütülüyor. Taşınmazın yaşı, metrekaresi, bulunduğu kat, konumu, niteliği dikkate alınarak bölge değerleri belirlenecek. Bu kriterlerin üzerinde kira bedeli belirleyenlere adli ve idari para cezaları uygulanacak.
10 YILLIK SÜREYE DİKKAT
Bir yıllık kira sözleşmesi bitince "Süre bitti" diyerek evden, işyerinden çıkarmak mümkün. Ev sahibi kiracıyı 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor. "Gereksinim" nedeniyle tahliye edilen konutun başkasına kiraya verilmesi halinde kiracıya ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğuyor.
BANKA HESAPLARINI KAPATIYORLAR
Özellikle depremin ardından birçok şehirde yaşanan fahiş kira artışları nedeniyle binlerce şikâyet geldi. Bazı ev sahipleri "Ya fiyatı artır ya da evden çık" baskısı yaparken gelen şikâyetlerde "Tadilat yapma, çocuğum oturacak gibi gerekçeler, banka hesabı kapatma, elden para isteme" başı çekti. Fahiş artış isteyen ev sahiplerinin yeni oyunu kiranın yatırılmadığını öne sürmek için banka hesaplarını kapatıyor.
Sözleşmedeki banka hesabının kapatılması durumunda kiracıya yeni hesabın bildirilmesi zorunluluğu bulunuyor. Ev sahibi ısrarla paylaşmazsa kiracı posta hesabı ile ödeme yapabilir ya da mahkemeye başvurarak ödeme yeri tayin edilmesini isteyebilir. Böyle bir durumda kesinlikle elden ve belgesiz ödeme yapılmaması gerekiyor.
EV SAHİBİ ŞİKAYET HATTI
Kiracılar kira sözleşmeleri dolmadan evden çıkmaları konusunda baskıcı olan veya haksız oranda zam yapan ev sahiplerini 189'u ve 175‘i arayarak veya CİMER ya da e-Devlet üzerinden ihbar formu doldurarak şikayet edebilecektir.”
Emre Hidayet Mert ayrıca, böyle bir durumla karşılaşan Çorumlu kiracılara da seslenerek, şikayet dilekçelerini EHM Grup’a getirmeleri halinde kendilerine yardımcı olacaklarını sözlerine ekledi.
